北京章哥，房地产从业20年配资官方，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，1500万预算，学区兼顾居住，请问朝阳和海淀您推荐哪里？比如博世祥园和华清嘉园，一个朝外学区一个中关村学区，都能买三居室，综合性价比哪里更合适？
其他如果有性价比更高的推荐预算也可以增加，最高2000万之内都可以。但增加的是贷款，这种经济形势下尽量不增加或少增加。
A：
1、这不是我推荐的事儿，而是看孩子天分+父母期望值更适合哪里。打个比方就是拿着1500块钱想吃饭，请问和东来顺推荐哪里？这没标准，都挺好的，看自己的口味和具体的菜品吧。
2、博世祥园和华清嘉园的“综合性价比”怎么说呢？分着说吧，如果从居住角度的性价比来说，肯定是博世祥园占优，因为学区溢价比华清嘉园低。
从对口学校角度来说，小学都很好，但肯定是中三更占优。但中学就不好比了，朝外的成绩放到海淀仅次于小强，而且还是直升。而中三则不敢保证，小升初时得看成绩和运气。
所以还是看自家情况吧，如果是更注重居住的性价比+小升初省心，那就买朝外的。如果更注重鸡娃氛围+海淀更强的整体教育资源，那就买中三的。
3、其他性价比更高的，那一般都是在朝阳。因为朝阳的学位没有海淀紧张，所以学区溢价就低点儿，而且是总价越高的溢价率越低。像1500万总价以上的几乎就没溢价了，能各项兼顾。
但这前提还是看自己是否确定在朝阳上学吧。或者先看孩子天分，如果是天牛娃，那常规是最好去海淀，牛娃如云，在竞争中成长。如果父母期望值是清北985，那也最好海淀，理论上的概率更高。
如果是牛娃，家长也没有太高的期望值，那在朝阳算合适，这么高的总价能买到各项兼顾的。
仅供参考。
二
Q:
请问通州宋庄的房子能买吗？我是单身一个人，艺术类职业，一年有八个月不在北京，之前都是住酒店或朋友工作室。之所以看上宋庄是因为这里的氛围感觉有交集，另外就是环境和小区品质感觉不错。
我收入不太稳定，所以不打算贷款了，就是不知道这里的住宅体验您觉得是否合适？另外就是保值的问题，您觉得这里未来发展怎样？是能超过北京大盘吗？
A：
1、房子是用来住的，能满足自己的需求就能买啊。不光能买还能租呢，我表姐在宋庄租了个工作室，生意做的据说不错呢。
2、但住宅体验我不知道，这是个人的感受问题，外人无法评价。萝卜青菜各有所爱，还是看自己的喜好吧。
3、保值的话普通，毕竟楼市的名言是“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿”。宋庄这地方不太算地段儿好的，以后的艺术产业发展或许很好，但房地产未必能怎样。
4、不太可能超过北京大盘，全北京没有这种先例。但还是这话，房子是用来住的，还是多考虑自住吧。房子虽然有保值功能，但毕竟也属于消费品，得到享受了就算合适。
仅供参考。
三
Q:
请问，我是退休来北京投靠女儿的，有户口有资格，但一直没买房。目前孙子已经上学，我们想搬出来单住。之所以考虑买房是因为问过中介了，他们说老人租房不容易，申请公租房又太远，不如自己买一套。但是又局限于手里的钱，有200多万，但总要留一部分应急，能动用的最多150万。
这笔钱在不贷款的情况下在东四环大望路附近好像根本买不到70年产权的，所以朋友推荐商住公寓。但目前遭到女儿女婿的反对，亲戚也都不赞成，都说不保值将来会砸手里。但我们现在就困扰在这里了，不知怎么办了。
A：
1、房子是用来住的，尤其又是老年人，辛苦一辈子了，何必还跟什么投资保值较劲啊？先解决自己的居住问题才最重要，其他都是副产品。
而且说实话，以150万来说，就算是买了70年的普宅又能怎样？北京早就过了房价暴涨的年代了，将来房子顶多是个对抗通胀的工具，不会有太高收益的。所以我觉得没必要纠结，还是先多考虑怎么解决居住吧。
2、另外商住公寓虽然投资性不是太强，但租金划算啊，也就是居住的性价比高。只要是能接受这种居住环境，那就甭考虑别的了。
3、总之我觉得犯不上跟什么保值较劲。就算是普宅每年多几个百分点的收益，那也没多少钱，因为这影响了老年生活不合适。所以我建议是多考虑公寓的居住环境吧，看是否能接受？能接受就该买就卖，房子是用来住的，是自己住的，何必在乎别人的意见呢？
不过双井周边有150万的公寓吗？多考察吧，小心买到有问题的，那就影响居住体验了。
仅供参考。
四
Q:
请问，我和老公目前在西罗园有一套88年的小两居，现值300万左右，2016年结婚买的，到现在算上贷款利息可以算略有小赚。但考虑孩子明年上学问题想换一下，另外是这老房条件太差，环境也不行，上班也远（西单和三元桥），所以想换个能兼顾的。
贷款可还清，买房后加储蓄能有350万左右首付，贷款最高每月2万。请问东西城您推荐哪里？带客厅的商品房，两居或三居，不要老公房，学区好能直升好初中的。主要我们不会看学区房的溢价，所以想买尽量低的。
A：
1、西单和三元桥，那要兼顾的话就是东西城的长安街以北，各个学区的直升校都可以算兼顾吧？这都不用推荐，网上有直升校的目录，按图索骥的找当地中介给匹配房源就行。
2、不过您这预算的商品房两居应该还行，选择相对多。三居够呛，至少都90平起步，您这不到800万的预算，几乎没什么选择。
而且说实话吧，东西城就没多少商品房小区，对口直升校的就更少了，也都很贵，您这预算不好买到什么。所以先找中介看看再说吧，看完了也就了解了。
3、其实老公房也有带客厅的，90年代的设计就跟商品房在户型上的差距不大了。所以我建议是甭强调房产性质了，还是多考虑居住体验吧，这样的选择还多些。
4、学区房的溢价一般三种估算方式。一是如果挨着朝石丰等没有溢价的板块，那就直接比较同等小区的均价，中间差的就是溢价。比如南二环永外的定安里+定安西里，本来是同一个小区，但分成了东城和丰台，价格也就差了30%左右。
二是用租售比，也就是用总价除以预估租金，然后比较附近无学区的小区，中间相差的也是溢价率。
三是用租金，比如学区房租8000，那让中介找附近同等小区租8000的房子，看看两边房价差多少就是溢价。
想买尽量低的那就看房时每套房都计算，最后做个横向比较就行。但也考虑好，学区越好溢价越高，总价越高的则溢价率越低，所以得综合考量。
5、总之您这需求就直接网上搜个直升校的名单吧，然后让中介给匹配房源，看房的同时算溢价率。
仅供参考。
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